Construtoras voltam o foco para a média e a alta renda

Valor Econômico

É incontestável. Se houvesse uma tradução para o mercado imobiliário em 2009 não poderia ser outra senão baixa renda. Depois do lançamento do programa Minha Casa, Minha Vida, o segmento virou alvo de absolutamente todas as construtoras - das que entendiam muito, das que entendiam menos e das que jamais haviam construído um único prédio popular. Mas, discretamente, a festejada baixa renda começa a perder o charme. E, numa espécie de "hedge", o cíclico mercado imobiliário volta às origens. Já elegeu a média e alta renda, especialmente na capital paulista, como alternativa de atuação.

No grupo das grandes construtoras, a palavra de ordem é diversificar. Não querem ficar tão atreladas a um mercado complexo e dependente tanto de decisões governamentais, quanto da Caixa Econômica Federal. PDG Realty e Rossi continuam com a maior parte da receita vinda dos imóveis econômicos, mas abriram unidades de negócios direcionadas exclusivamente ao mercado de média e alta renda na capital paulista. As médias, por outro lado, simplesmente desistiram da habitação popular - caso da Helbor e da JHSF, que saiu da sociedade que havia criado para atuar nesse mercado.

De um lado, há, sim, uma forte recuperação do mercado de média e alta renda. Mas o movimento é também uma resposta aos desafios da construção popular. Lançar e vender foi fácil - até porque a resposta da demanda, amparada pelos subsídios do governo, foi rápida e alimentou as vendas durante a crise financeira. Mas quando começaram as obras, ou mesmo antes disso, as companhias perceberam que ganhar dinheiro em construção popular não é tarefa fácil. Exige know-how - tanto de construção, quanto de atuação junto à CEF. "O mercado ficou inebriado com a demanda, mas já tem muita gente desanimando", afirma um executivo do setor. "Na crise, só tinha isso, mas agora, com a recuperação da média renda, a tentação de voltar para a zona de conforto é enorme. Sem falar que dialogar com os bancos privados é mais fácil", pondera a fonte.

A migração generalizada para a baixa renda já repercute nos resultados do setor. A margem bruta das incorporadoras de capital aberto, que em 2007 era de 39%, caiu para 35% em 2008 e, no ano passado, passou para 31%. A exceção, segundo analistas e os próprios concorrentes, é a MRV, que sempre atuou nesse mercado, e que tem conseguido manter altas margens - teve a terceira margem líquida mais alta do setor, de 21,1%.