Cresce demanda por escritórios em SP

O interesse de potenciais locatários em aproveitar a reta final da janela de preços de aluguéis desvalorizados de escritórios de alto padrão tem resultado no crescimento da absorção líquida na cidade de São Paulo - maior mercado imobiliário do país -, e já se espera que o indicador atinja, neste ano, patamar próximo ou até um pouco acima do de 2013, quando a diferença entre o total de áreas contratadas e devolvidas chegou ao seu pico.

O movimento de ocupantes se beneficiarem da queda dos preços de aluguel, registrado nos últimos anos, para migrar seus escritórios para prédios de qualidade superior - conhecido no setor como "flight to quality" - continua ocorrendo, de acordo com o gerente sênior de pesquisa e inteligência de mercado para América do Sul da Cushman & Wakefield, Gustavo Garcia.

Houve também aumento da área ocupada por parte das contratantes. Levantamento da JLL aponta que, no trimestre, 64% das empresas que se movimentaram expandiram a ocupação.

Nas projeções da Cushman, a absorção líquida dos prédios dos padrões A e A+ deve superar 191 mil metros quadrados neste ano, nas regiões centrais de São Paulo, total que se aproxima dos 195,3 mil metros quadrados de 2013. A consultoria estimava que a absorção líquida chegaria a 169 mil metros quadrados em 2017. De janeiro a setembro, a absorção líquida chegou a 167,3 mil metros quadrados, superando os 94,4 mil metros quadrados do acumulado do ano passado, os quase 130 mil de 2015 e os cerca de 86 mil metros quadrados de 2014, segundo a Cushman.

Nos cálculos da Newmark Grubb Brasil, a absorção líquida de escritórios dos padrões A e A+ somou, no terceiro trimestre, 44,326 mil metros quadrados e, de janeiro a setembro, 265 mil metros quadrados. A consultoria estima que, até dezembro, o indicador chegue a 330 mil metros quadrados. A tendência é que, neste ano, a absorção líquida ultrapasse o total registrado em 2013, nos cálculos da Newmark.

"Em 2015 e 2016, não houve grandes movimentações de mercado, mas as empresas começam a se movimentar de fato", diz o gerente de escritórios da Newmark, Eduardo Cardinalli. Segundo ele, há indicações que 2018 será um bom ano.

Conforme a Colliers International Brasil, no terceiro trimestre, as absorções de escritórios A e A+ superaram as do primeiro semestre. Atualmente, os setores de serviços, saúde e empresas de espaços de trabalho compartilhado (coworking) se destacam entre os tomadores de espaços. Segundo a JLL, tem havido crescimento na contratação de áreas por empresas de coworking, mas a representação do segmento ainda é pequena, respondendo por apenas 3,3% do que foi ocupado neste ano.

"Há tudo para que, em 2017, haja recorde histórico de absorção líquida de escritórios de alto padrão dos últimos cinco anos. O 'flight to quality' continua acontecendo", afirma o diretor de serviços corporativos da Engebanc Real Estate, Daniel Iannicelli.

A concessão do chamado "cash allowance" - concessão de subsídios dos proprietários a novos locatários - tem se concentrado em recursos para a colocação de piso elevado e forro, sem a necessidade de desembolso para a mudança, segundo Iannicelli. "O valor de 'cash allowance' está menor do que há um ano", afirma o executivo da Engebanc.

Levantamento da Newmark aponta que os preços médios pedidos por metro quadrado tiveram queda de 3,5% ante o segundo trimestre, para R$ 90,36. A diferença resulta de alta da taxa de vacância, que passou de 19,6% para 20,1%. Já pesquisa da Colliers indica queda de 1% nos preços, para R$ 94, como consequência do aumento do estoque.

Para a Cushman, a capital paulista vai encerrar o ano com vacância de 27,2% nos prédios de padrões A e A+ das regiões centrais, ante 29,4% no fim do ano passado. "Regiões com vacância mais baixa estão muito mais próximas da recuperação de preços", diz Iannicelli, da Engebanc. É o caso de Pinheiros, Jardim Paulistano, Itaim Bibi e da Avenida Paulista, cujas disponibilidades estão entre 4% e 10%. Já a recuperação de preços na Berrini e na Chácara Santo Antonio tende a ser mais lenta.

Conforme a JLL, o preço médio de locação teve leve queda de 0,5%, no terceiro trimestre, para R$ 81. De acordo com Garcia, da Cushman, a diferença entre valores pedidos e fechados tem diminuído. Historicamente, segundo ele, o desconto é de 10%, diferença que chegou a 18% em 2014, 21% em 2015, 16% em 2016, e está entre 14% e 15% neste ano.

O gerente da Cushman estima que os preços ficarão estáveis, no próximo ano, com variação em linha com a da inflação, e terão altas reais em 2019 e 2020. Na avaliação do executivo da Newmark, os valores tendem a se estabilizar na primeira metade do próximo ano e a começar a se recuperar no segundo semestre.